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發布時間︰2019-11-07 熱度︰

原標題︰教你如何把二房東生意搞砸  ,

文/Eastland  ,

2018年末,WeWork興沖沖提交上市審請  。美國資本市場一度認為 !這將是2019年募集規模第二大的IPO,承銷商更一度給出430億美元~1040億美元估值  。  !

不料投股文件正式披露後 ,投資人得知WeWork財務真相紛紛退縮  。當估值從承銷商鼓吹的天文數字跌至150億美元時 !孫正義等股東不干了 ,撤回上市申請  。換CEO、裁員、注資……!

為給WeWork續命  ,軟銀拿出95億美元(購買30億美元的股權。兌現15億美元投資承諾後及50億美元的借款)  !至此軟銀為WeWork付出189億美元(不包括支付給創始人諾依曼的“遣散費”)卻不擁有多數投票權、不控制公司,WeWork最新估值不到80億美元  。難怪媒體譏諷軟銀買了250%股份 !竟沒拿到WeWork控制權,

孫正義一世英名折損殆盡卻不肯認栽  ,他說︰“軟銀堅信人們的工作方式正在經歷巨大變革  。WeWork處于這場罕見革命的前沿!

外行看熱鬧、內行看門道  ,與其嘲諷孫正義“人傻錢多、好運氣用光”。不如從這個案例中吸取一些經驗和教訓!

WeWork的“二房東生意”原本不至于巨虧(除非遭遇2008級別的蕭條),造成今天局面的根源有兩個︰一是WeWork的商業模式有硬傷;二是孫正義的激進投資把硬傷放大了100倍。

“二房東”看似滋潤,

WeWork成立于2010年 ,商業模式是低價整體租入、切分後高價租出。說白了就是“二房東” !加號代表情懷,情懷體現在裝修風格和社交氛圍營造 。

WeWork先後在紐約、洛杉磯、波士頓、西雅圖等地運營共享辦公社區之後,WeWork于2014年開始走出國門。第一站是倫敦!然後是特拉維夫,2016年來到上海。

照片中的場景與人們印象中的辦公場所風格迥異,或許孫正義等投資人正是被這種情懷打動。創業者未必要篳路藍縷!打工族也不是格子間里的機器人  ,據說孫正義與WeWork創始人諾伊曼談了不到半小時就決定投入44億美元。並撂下一句話︰“我要你把它做大100倍  !軟銀又先後投入30億美元和20億美元 ,WeWork估值被推高到470億美元。

截至2019年6月末,WeWork在29個國家。111座城市運營528處辦公場所 !累計注冊會員52.7萬(Space-as-service會員模式)  ,

WeWork營收4.36億美元,2017年達8.86億。增長103%;2018年營收18.2億美元!同比增長106%;2019年H1,營收25.35億美元   。同比增長101% !

業務遍及全球 ,工位60萬、會員53萬 。WeWork的“二房東”模式看似運轉良好 !

截至2019年6月30日 ,WeWork還握有總值40億美元的不可撤消租金合約。營收增速超過100%  !這是WeWork一度獲得投資人青睞的重要原因,

但470億美元估值太荒唐 ,預計2019年WeWork營收約30億美元。80億美元對應2.6倍PS已然不低  !

給自己加戲的“二房東”  ,

“二房東”做的是“批發零售”生意,除非遭遇經濟危機 。賺不到批零差價也不至于巨虧損!WeWork咋就虧得把投資人嚇跑了? ,

WeWork的直接成本包括“場所運營成本”(Location operating expenses  ,包含租金、水電費、寬帶使用費及維修等)和其它運營成本。

!

場所運營包含兩項普通二房東沒有的支出︰,

一是“社區團隊”(Community team)薪酬(北京地區月薪10K+);,

二是會員管理後費用分攤(會籍管理、會費收取、賬單生成等)   ,

2016年“場所運營成本”佔營收的99.3%,2019年H1降至85.6% 。整租的價格優勢已經喪失殆盡!

在計算毛利潤之前  ,還有一些不得不花的成本需要扣除︰。

一是開業前成本(Pre-opening location expenses),主要包括開門納客前的租金、清潔費用   。要做的事太多  !房東給的免租期不夠,開業前成本應在物業使用期內攤銷; 。

二是折舊攤銷(Depreciation and amortization) ,主要包括裝修、改建、購置家具等行為所形成資產的折舊和攤銷  。

2019年H1,折舊攤銷達2.56億美元。佔營收的16.7%;開業前成本2.55億美元  !

計算毛利潤時,應從營收中扣除直接成本、折舊攤銷及本期應攤銷的“開業前成本”  。假設物業使用期為5年!則每年攤銷20%  ,

算下來WwWork毛利潤一直為負  ,只不過進入2018年。虧損率明顯收窄  !孫正義的WeWork教你如何把二房東生意搞砸_上海隨緣食品經營許可證辦理平台  ,

2019年H1毛虧損6100萬美元 ,與2018年H1相比   。少虧600萬美元  !虧損率下降4.8個百分點,

投資人很容易查知WeWork網點所在地段的物業租賃價格   ,比如某地段、某檔次寫字樓   。租一間辦公室每天每平米1.5美元!租1000平米並簽三年租約,每天每平米要0.5美元   。投資者會認為“二房東”生意有利可圖 !而且因為房源便宜  ,有一定抗風險能力 。

但招股文件披露的財務資料讓投資人心寒  ,靠使用面積大、簽約期限長以低價租賃的物業  。整修、改造、招商的周期太長 !“開業前成本”以數億美元計;還要再配社區團隊,要運營維護用戶管理系統……不肯當本分的“二房東”。給自己加戲太多!毛利潤率竟然變成負數,

假如毛利潤率高,即便過往一直虧損也會有部分投資人相信“等規模大了就可以賺錢”。毛利潤率為負  !意味“賣得越多虧得越多” ,投資人怎能不心寒  。

在招股文件中,WeWork列出一些似是而非的利潤(Margin)計算模型。

模式硬傷、盈利無期,

1)市場費用,

WeWork把市場費用“一分為二”  ,一份是“狹義市場費用”  。另一份是“新進入市場費用”!

2018年H2,“狹義市場費用”和“新進入市場費用”分別為2.4億和3.03億。合計5.4億、佔營收的51%   !

  ,

2019年H1,“狹義市場費用”和“新進入市場費用”分別為3.2億和3.7億  。合計6.9億、佔營收的45%!

新進入市場費用“期”顯然會超越本財季,貌似可以資本化  。即按成本確認為無形資產 !然後逐期攤銷,但如果這樣處理。品牌廣告費是否也要資本化?不如按通例將所謂“新進入市場費用”並入“廣義市場費用” !

WeWork這個連毛利潤都沒賺到的“二房東”,拿租金收入的45%作市場費用 。真是匪夷所思!通常這種風口上的公司,股權激勵成本非常高 。特別是行政費用的大部分會用于激勵管理層!但由于WeWork估值一落千丈,股權激勵已失去價值。本文采用剔除股權激勵成本之後的行政費用!

不計股權激勵成本 ,WeWork行政費用仍然達到半年2.8億美元(2019年H1)  。佔營收的18.2%  !發生那麼多運營成本和市場費用,每年還要再花5億美元行政管理費用。普通“二房東”不可能這樣“作死”!

3)盈利遙遙無期   ,

用藍色折線代表利潤 ,彩色堆疊柱代表各項成本、費用  。可以看到營收連直接成加攤提折舊都覆蓋不好!市場費用、行政費用*(剔除股權激勵成本)居高不下 ,WeWork盈利遙遙無期。經濟效益不是擴大規模就可以改善的!

正如專欄作家Henry Hawksberry所說︰,

WeWork新客戶簽約6個月就能得到3個月的免租期;還有一大堆免費的啤酒,免費的一切;支付給經紀人佣金數倍于行業標準;Instagram廣告鋪天蓋地……在可預見的未來。WeWork永遠不會產生利潤 !

孫正義這局扳不回來 ,

做“二房東”不需要多少商業智慧,租上千平米寫字樓(甚至整棟)。分割出“大堂”“包間”租出去!趕上經濟景氣,出租率、租金雙雙上漲  。錢就賺到手了   !代價是“二房東”要承擔房東不願承擔的風險——經濟不景氣  ,出租率、租金雙雙下跌。

WeWork不過是穿著漂亮馬甲的二房東,這一點科技圈、投資圈早就有人指出來了。沒想到WeWork連會賺錢的二房東都當不好!孫正義迷途而不知返暴露了他不理性的一面 ,

孫正義認為WeWork是“世界上第一個實體社交網絡”  ,“將改變人類工作、生活方式”。“值數千億美元” !孫正義或許是對的 ,說不定幾十年後多數工薪族在WeWolk式的環境下辦公。像家一樣舒服!

但前面的分析說明 ,WeWork模式在當下不Work  。即便可以低廉的價格租到物業  !裝修、運營、市場成本都太高了   ,還會出現兩種“特色情況”。一是地方政“築巢引鳳”!以免租金、贈款裝修、入駐減免稅收吸引創業公司;二是共享辦公一哄而上  ,推高物業價格  。

WeWork將聚焦美、歐等表現較好的市場,淡出日本之外的大部分亞洲國家  。

不要說辦公場所、辦公環境,連公司的組織形態都無法預測 。正如十幾年前沒人預見到會出現智能手機這東西!

一將功成萬骨枯,在探索未來的道路上會倒下無數“炮灰”  。可以肯定的是  !以WeWork的燒錢速度不可能撐到未來,這一單孫正義很難“扳回”。

砸錢終結競爭的戰略在尖端科研領域可以成立,所謂“一步領先、步步領先”。但在新商業模式探索方面行不通!如果模式不成立,砸多少錢還是不成立;如果模式成立。則沒必要急在一時  !比如共享辦公跑道,先發者面臨更大風險卻不可能形成壟斷。

孫正義的問題是情況不明決心大  ,本應派“尖兵”探路。卻冒然出動主力  !WeWork模式有硬傷 ,孫正義不給糾錯機會而是把錯誤放大100倍。


【】
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